Mais où va donc le marché immobilier dans le 15ème ?

Que l’on soit vendeur ou acheteur, propriétaire bailleur ou locataire, c’est la question que l’on est en droit de se poser. Nous allons dans les lignes qui suivent essayer de vous aider à y répondre !

1)      Quelle évolution récente sur les prix immobiliers sur Paris 15ème ?

Les prix immobiliers ont progressé sur le premier trimestre de 0,5% sur un an dans le 15^ème arrondissement, alors que sur l’ensemble de Paris ils ont accusé sur la même période une chute de -2,9%, selon la chambre des notaires de Paris.

Par rapport au point haut du marché atteint au deuxième semestre 2011, la baisse est respectivement de -4,0% pour Paris 15^ème et de -5,4% pour l’ensemble de Paris.

Le quinzième arrondissement semble donc plus protégé que d’autres du recul des prix : à titre de comparaison les arrondissements limitrophes ont moins bien résisté, ainsi le 14^ème a  perdu -7,6% par rapport à son point haut, le 7^ème -9,3%, le  16^ème -11,7%, et le 6^ème -16,5%.  

Le 15^ème est un arrondissement recherché pour ses nombreux commerces, sa vie familiale agréable,  son niveau élevé de sécurité et ses petites surfaces.

2)      Quelles perspectives ?

Indéniablement les prix immobiliers auraient baissé considérablement plus si les taux immobiliers n’avaient atteint ces derniers mois un minimum historique. Ainsi les taux d’emprunt moyens à 15 ans sont-ils descendus à près de 2,00% au mois de mai 2015, et même moins pour les très bons dossiers.

Cette tendance à la baisse s’est brutalement interrompue au mois de juin. La faute aux discussions autour de la dette grecque et à l’anticipation d’une remontée des taux d’intérêt outre-Atlantique. D’ores et déjà notre courtier en prêts immobiliers, Credit Home, nous annonce que certaines banques ont remonté leurs taux sur prêts immobiliers de 0,3% et que le mouvement va se généraliser à compter de juillet et  de la rentrée de septembre.  

Il semble donc bien, cette fois, que l’on ait atteint un point bas, que les taux des crédits immobiliers ne peuvent maintenant que remonter et que cette tendance à la remontée des taux va forcément peser sur les prix de vente, et ce même si l’activité économique semble repartir en France.

3)      Du coup, faut-il vendre, faut-il acheter ?

-  Si vous vous interrogez sur l’opportunité de vendre maintenant, incontestablement le moment est propice : les prix sont encore très élevés, le marché est liquide et dynamique.

- Si vous vous interrogez sur l’opportunité d’acheter, alors notre réponse va dépendre de votre situation :

• si vous devez emprunter beaucoup, alors les taux d’intérêt très faibles vont vous permettre de faire jouer l’effet de levier à plein. Dans votre cas attendre la baisse des prix ne sert à rien, car ce que vous allez gagner d’un côté (baisse de prix au m²) sera compensé par ce que vous allez perdre de l’autre (hausse du coût du financement).
• Si vous avez beaucoup de cash et souhaitez investir dans l’immobilier, notre recommandation est clairement d’emprunter et de conserver votre cash pour d’autres projets, quitte à se servir de ces fonds disponibles pour réinvestir dans l’immobilier dans quelques années lorsque les prix auront continué à baisser.

4)      Immobilier locatif : que faire face à l’encadrement des loyers ?

Prévu dans le cadre de la loi ALUR votée en mars 2014, la perspective de l’encadrement des loyers est soudain devenue beaucoup plus tangible avec la publication la semaine dernière du décret d’application de cet encadrement des loyers, qui entrera en vigueur à Paris à compter du 1^er août 2015.

Nous attendons impatiemment de connaitre les valeurs de référence qui seront communiquées par le préfet dans les semaines à venir, mais d’ores et déjà le site de l’OLAP (http://www.observatoire-des-loyers.fr/) donne une idée des valeurs de référence qui serviront de base à l’encadrement des loyers.

Le loyer de référence variera en fonction de la zone géographique, du type de location (meublée ou nue), du nombre de pièces et de la période de construction de l’immeuble.

Dans ce contexte et jusqu’à la publication par le préfet des loyers de référence, qui conditionnera la fourchette haute de loyer à ne pas dépasser (loyer de référence +20%), nous recommandons aux investisseurs la plus grande prudence dans le choix de leur investissement locatif.