Le Viager : quelques principes de base...

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier, maison ou appartement, en viager ?  Cet article peut vous être utile, car il vise justement à expliquer de la façon la plus simple possible ce qu’est le viager.

Qu’est-ce que le viager ? 

« Viager » provient du mot « viage », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque une incertitude, un aléa dans le temps.

Le viager consiste en la vente d’un bien immobilier (ou mobilier) dont la principale caractéristique est l’aléa, en l’occurrence lié à la durée de vie du vendeur.

C’est un mode de vente qui consiste à transformer tout ou partie du prix du bien en une rente annuelle au profit du vendeur et ce jusqu’au décès de celui-ci.

Il existe deux types de viagers : le viager libre et le viager occupé.

• Viager libre : le vendeur laisse la jouissance du bien à l'acquéreur dès la signature de l'acte authentique. Cette forme de viager est plutôt rare.

• Viager occupé : le vendeur cède la nue propriété contre un bouquet et la perception d’une rente périodique et conserve l’usufruit. Il s’agit de la forme de viager de loin la plus répandue.

Lexique

Avant d’aller plus loin il convient de préciser quelques points de lexique :

• Le bouquet : somme fixe et déterminée, versée à la signature du contrat. A noter que le bouquet ne peut dépasser 30% de la valeur vénale du bien

• L’arrérage : rente, somme versée périodiquement tant que vit la personne désignée dans le contrat
• La tête : la ou les personnes sur laquelle la rente est constituée.
• Le crédirentier : personne qui perçoit la rente
• Le débirentier : personne qui verse la rente
• Vente à terme : principe de rente annuelle également, mais il y a une date butoir dans le versement de cette rente

Quel est l’intérêt du viager ?

1)    Intérêt pour le vendeur :

- Le bouquet constitue une somme d'argent disponible immédiatement

- La rente constitue un complément de retraite

- Le viager occupé permet au vendeur de rester chez lui

- Baisse des charges : en règle général les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble sont à la charge de l’acquéreur

- Si cela est prévu au contrat, il est possible de louer l'usufruit

- Permet de réduire l’ISF, le bien sortant alors du patrimoine du vendeur. Toutefois la valeur capitalisée de la rente est à prendre en compte dans le calcul de l’ISF. Celle-ci dépendra de l’âge, du sexe et de l'espérance de vie du crédirentier

- La perception de la rente est plus intéressante fiscalement que la perception d'un loyer

2)    Intérêt pour l’acquéreur :

- Faible investissement initial pour l'acquisition

- Défiscalisation

- Frais de notaire réduits

Qui peut vendre en viager ?

Toute personne physique ou morale.

Qui peut acheter en viager ?

Toute personne  physique ou morale.

On fera particulièrement attention au lien de parenté directe, l’administration fiscale  pouvant requalifier la vente en donation.

Méthode d’évaluation :

L’évaluation d’un bien vendu en viager se réalise de la même manière que pour tout autre bien. Il faut donc tout d’abord en déterminer sa valeur vénale.

Ensuite il faut déterminer le choix du type de viager à estimer (libre ou occupé), avec ou sans bouquet et si oui en déterminer le montant ainsi que celui de la rente en tenant compte du sexe de la ou des têtes, et de leur âge.

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